Qui aime passer pour un fou? Bah je le déteste et pourtant, je dois reconnaître que je fais partie des fous pour écrire depuis si longtemps que l’immobilier suisse se rétamera les gencives au fond du ravin. En même temps, et comme tous les acteurs de ce marché qui pensent agir raisonnablement, je n’ai pas l’impression d’être fou. Prédire ce qui se passera demeure un exercice que j’affectionne même si je me trompe parfois. Alors que peu de monde en parlait il y a quelques années (personne n’aime passer pour l’oiseau de mauvais augure par excellence), je constate que l’immobilier suisse fait frémir le pays tout entier. A commencer par le Conseil fédéral allié à la BNS qui parlent à présent d’une seule voix, et en plus ensemble! Ce qui n’a pas toujours été le cas ces dernières années. En clair, on se prépare au pire, à l’impensable.
Installé aux premières loges, j’ai la chance de me trouver dans la tribune présidentielle du stade de Wembley. Vue panoramique tout confort, avec entraîneuse et petits-fours servis bien au chaud! Les prix pratiqués sur l’arc lémanique et la région zurichoise dépassent toujours l’entendement, même si je constate de plus en plus que les prix semblent se détendre quelque peu. Un frisson m’envahit tout à coup: et si le Jura bernois devait se préparer à une migration massive ces prochaines années??? Je rigole…On est toujours à CHF 120.00 du m2. Reste que… Reste que les prix continuent à se montrer beaucoup trop élevés et que le marché des villas est devenu sec. Complètement sec. Seules les PPE continuent à se négocier à des prix complètement surfaits. En clair, le Suisse est toujours disposé à payer trop cher un bien souvent mal situé qui à terme perdra de sa valeur.
Quant aux objets de rendement, ceux que les fonds immobiliers s’arrachent à coup de surenchère et grâce aux crédits à taux quasi zéro offerts par les bienfaiteurs de l’économie (donc les banquiers qui opèrent en période de beau temps), eh bien sachez le! Ils ne rendront bientôt plus rien. Sur l’arc lémanique par exemple, certains objets de rendement datant des années 1970 (donc aussi décrépis que moi) se négocient encore et toujours au prix du neuf. Petite précision: lesdits objets, ils sont pourris, non refaits, non isolés. Les investisseurs profitent de les exploiter en l’état, ayant compris que les locataires n’ont de toute façon aucune autre alternative pour se loger.
Et pourtant un jour, et ce jour viendra, les propriétaires de ces objets de rendement devront bien s’y résoudre: il faudra rénover. Et rénover veut aussi dire mettre la main au porte-monnaie. Et c’est à ce moment-là que les difficultés surviendront car ils devront s’en retourner rendre visite au banquier qui, par définition, prête toujours beaucoup d’argent quand tout va bien et dès que ça craint un peu s’en retourne dans sa caverne. Les problèmes surviendront disais-je. Oui car les rénovations lourdes à entreprendre ne pourront pas être rentabilisées. En effet, les loyers, même s’ils pourraient très bien être augmentés, ne pourront l’être dans les faits. Pourquoi? Car ils sont déjà poussés au max avec des locataires qui eux, avec leur revenu bien réel, ne pourront pas taper la BNS pour se faire livrer chaque fin de mois une valise pleine de billets tout chauds qui sortent de la planche à billets… Les fonds immobiliers verront leurs comptes plombés par des dépenses énormes qu’ils ne pourront rentabiliser. La rentabilité chutera inexorablement. Pas besoin d’avoir fait Harvard pour comprendre cela. Les analystes ne s’y trompent d’ailleurs pas dans leurs prévisions (tiens c’est très bien pour une fois). Le lendemain de la votation sur l’immigration de masse, les fonds immobiliers passaient à « sell »… L’occasion fait bien le larron n’est-ce pas?
Prochain tour de vis envers les banques dès cet été: les banques devront doubler les fonds propres immobilisés destinées aux hypothèques. Reste pourtant le plus difficile pour les investisseurs: choisir de rester en dehors de ce marché fou alors que la pierre demeure la seule catégorie d’actifs non spéculative qui rapporte un rendement stable sur le long terme. Qui a dit patience?? Difficile je le reconnais dans notre monde. Un monde dans lequel l’être humain qui choisit de ne rien faire passe pour un paria, un has been, un imbécile, un fainéant, un hurluberlu… bref… un fou!
Quelques petits chiffres pêchés dans le dernier rapport UBS sur l’immobilier pour bien finir?
• Les prix réels de l’immobilier sont de 5% inférieurs à ceux de 1989
• L’endettement hypothécaire s’élève à 110% du PIB
• Les surfaces commerciales vacantes ne cessent de prendre l’ascenseur
Moi je l’dis comme ça… mais c’est quand qu’on corrige?
Laisser un commentaire