| Billet invité | Les Suisses ont la mémoire courte, quand ça les arrange ! Il y a environ 25 ans naissait en Suisse une bulle immobilière qui a coûté énormément d’argent. Des banques ont fait faillite, d’autres ont été sauvées in extremis par l’État. Quant aux propriétaires de l’époque, bon nombre d’entre eux se sont retrouvés dessaisis de leur bien. Certains ont fait faillite. D’autres ont dû se serrer la ceinture parfois sur une période de plus de 10 ans afin d’honorer leurs annuités.
Les responsabilités de l’époque étaient bien entendu partagées. Les banques n’hésitaient à réévaluer les biens immobiliers. Elles profitaient de l’occasion pour inviter les propriétaires à s’endetter encore plus pour financer l’achat d’autres biens. Les clients, heureux qu’on leur offre ainsi de l’argent sans avoir rien demandé, n’hésitaient ainsi pas à mener grand train de vie. Et puis un jour tout s’est arrêté. Les taux hypothécaires ont augmenté, le marché immobilier s’est retourné, les banques ont révisé à la baisse la valeur des maisons, puis ont révisé et adapté les conditions d’octroi des hypothèques.
Aujourd’hui, je suis surpris de lire les similitudes à cette période agitée de l’Histoire helvétique. Les prix ne cessent d’augmenter. Dans certaines régions de Suisse, autour des lacs et en Valais en particulier, les prix se sont éloignés dangereusement de toute décence. Et que font certains banquiers ? Ils démarchent activement les propriétaires actuels en leur proposant des hypothèques supplémentaires à des taux historiquement bas. Que font les propriétaires ? Ils acceptent avec joie la manne offerte et utilisent l’argent quasi gratuit mis à disposition pour, entre autres, financer l’achat de nouveaux biens immobiliers.
La bulle finira bel et bien par éclater. J’ajoute que je suis surpris de la naïveté des arguments avancés par les acteurs du marché lorsqu’ils justifient leurs raisonnements. Bien sûr, les taux sont historiquement bas et les banquiers établissement le calcul des charges sur un taux hypothécaire fictif de 5%. C’est très bien. Les propriétaires, quant à eux, vantent les mérites des taux fixes à longue durée qu’ils ont signés. C’est très bien aussi.
Il manque cependant un paramètre essentiel : la valeur du bien immobilier. Lorsque le marché se retournera et que les banques seront contraintes de réévaluer à la baisse leurs propres estimations immobilières, les clients se verront alors « proposer » d’augmenter significativement leurs remboursements. Car qui dit estimation en baisse dit également adaptation simultanée de la dette si celle-ci dépasse les normes d’octroi. Peu importe le type de contrat signé, avec ou sans taux fixe. Si le bien immobilier perd de sa valeur et que la banque considère son investissement menacé, il existera toujours une petite clause figurant au contrat permettant à cette dernière d’invoquer un risque accru pour en modifier les termes.
Les personnes, il y a 25 ans, qui disaient ce qui allait se passer alors que le marché ne cessait de monter étaient traitées d’irréalistes, de réfractaires ou de la vieille école. J’accepte volontiers ces compliments aujourd’hui. En pareille situation, reste valable pour le propriétaire la seule véritable protection : un endettement réduit au minimum !
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