Immobilier : le point de bascule?

| Billet invité |   Ce titre vous semble en ligne avec les derniers billets que j’ai publié depuis plusieurs mois sur le sujet? Tant mieux. Mais ce qu’il faut savoir, c’est que ce titre ne m’appartient pas. C’est le titre du tout dernier magazine « Bilan ». Hips… il y a en a visiblement d’autres qui se préoccupent du merdier vers lequel on se dirige.

Je vous fais grâce du contenu fouillé de l’analyse proposée par « Bilan« . Elle est brillante et image exactement le plus grand risque qui existe sur les marchés: celui des taux fixes et l’illusion des emprunteurs de se dire: « Je suis à l’abri pour 10 ans avec mon taux fixe à 2% ».

Une petite explication par un calcul très simple. Prenons le cas où une famille a emprunté une somme de CHF 800’000.00 sur un bien évalué à CHF 1’000’000.00. Taux fixe à 2%, amortissement de 1% de la dette par année et frais accessoires s’élevant à 1% de la valeur du bien. En clair, cet emprunteur paye la somme de CHF 2’833.00 par mois. En calculant que cette somme annualisée ne devrait pas dépasser le tiers du salaire brut, cet emprunteur doit donc gagner un salaire brut de CHF 113’320.00 par an, ou CHF 8’717.00 X 13, s’il ne veut pas en être réduit à manger des cervelas pour remplir son estomac.

Le seul problème avec cette joyeuse théorie, c’est que le jour où les banques prendront peur, et qu’elles décideront soudainement de se dire que le bien acheté ne vaut pas forcément ce prix-là, cette hypothèque deviendra un risque. Et pour un banquier, risque = payer plus cher. Normal non? En bon commerçant, à qui offrez-vous vos meilleurs tarifs? Certainement pas au client qui risque de ne plus pouvoir vous payer.

Les conditions générales des banques permettent dans la plupart des cas de casser un contrat à taux fixe. Si tel devait être le cas dans notre exemple et que la banque déclare simultanément que le nouveau taux passe immédiatement à 5% et que les amortissements doivent être doublés en raison de la perte de valeur de votre bien, la location passerait de CHF 2’833.00 par mois à CHF 5’500.00 par mois. Et pour supporter une telle charge, votre revenu devrait s’élever à CHF 220’000.00. Cela change un peu la donne, n’est-ce pas? On salarie les enfants et le chien pour y arriver? Le risque se situe donc là. D’un problème de valeur du bien, le problème deviendra ensuite un problème de débiteur.

Ce que m’a appris « Bilan », c’est que les banques, soucieuses de maximiser leurs marges, se sont mises à financer leurs hypothèques (donc des prêts à long terme) par des emprunts à court terme. Sacrilège! Petit rappel. Les dernières banques à s’être fait prendre à cette roulette russe sont les banques islandaises il y a quelques années… On a vu ce que ça a donné.

Mais il n’y a pas de bulle n’est-ce pas? Pourquoi craindre ainsi comme la peste un retour du marché et de la fin des taux bas? Le problème ne se situe pas en Suisse. Le problème se situe aux États-Unis. Car dès que leur marché indigène de la pierre redémarrera suffisamment (ce qui se passe dans les faits depuis août 2012), la FED n’aura plus aucune raison de ne pas monter ses taux. Suivez mon regard…

2 Commentaires pour "Immobilier : le point de bascule?"

  1. David dit :

    Bonjour,
    Votre calcul en début d’article est erroné. Comme vous l’avez bien expliqué dans un de vos précédents articles, les banques calculent toujours le taux d’endettement avec un taux d’intérêt fictif de 5%.
    De ce fait, une personne qui gagne 113k annuel ne peut en principe pas obtenir un prêt pour un bien évalué à 1Mio !

  2. peu importe dit :

    David,

    Vous vous trompez, les banques le font ou en tout cas l’ont fait. La raison est très simple : les banques évoluent dans un marché concurrentiel. Elles sont donc parfois prêtes à tout pour emporter un marché/client pour atteindre un objectif de vente, de crédit en l’occurence.

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