Immobilier suisse: pas drôle d’être à ski sur le Lauberhorn…

Il me tardait depuis quelque temps de revenir sur un sujet dont j’ai une vague idée. Cela fait 3 ans que je l’écris: le marché suisse se prend les pieds dans le tapis. Pour avoir l’audace d’écrire cela aujourd’hui pas besoin pas d’avoir fait de grandes études, car même les journaux l’écrivent. Il y a 3 ans, on me prenait pour un fou alors que ça construisait de partout. C’était THE place to be! Aujourd’hui c’est différent. Les prix baissent absolument partout et… de trop nombreuses constructions arrivent encore sur le marché. Tout baisse presque partout en Suisse, sauf autour de Zürich et Genève. Pour faire simple c’est cela qu’il faut retenir. Les prix des villas chutent, les appartements en PPE peinent à se vendre (les appartements continuent d’être trop cher et les acheteurs ne trouvent plus facilement de financement) et les locataires se frottent les mains. Non seulement ils ont le choix de déménager où bon leur semble à présent, mais en plus les loyers baissent. Non pas tant en raison de la faiblesse des taux, mais surtout en raison de la concurrence. On trouve à présent de tout à peu près partout.

Ce qu’il y a d’embêtant, enfin ça dépend pour qui, c’est que le mouvement de lente correction ne fait que de prendre de l’ampleur. La cascade est en pente douce et quand on connait la capacité d’un marché comme l’immobilier à se retourner, c’est un peu comme si vous décidiez d’arrêter un pétrolier lancé à toute allure en essayant de le freiner avec une pagaie. Quand une tendance est lancée, on en a facile pour 10 ans. Le facteur externe qui risque d’accentuer encore plus le phénomène est l’immigration. Là aussi un grand classique comme l’arrivée des travailleurs italiens et espagnols dans les années quarante. C’était une vague. L’immigration en Suisse est en baisse et il n’y a aucune raison pour dire qu’elle va repartir. Donc moins de gens pour peupler les appartements vides, plus d’offre en même temps, donc bobo. Et comme ça construit encore un peu partout, on n’a pas fini de rigoler. Les prix en sont là. Ils sont comme le skieur qui prend le premier virage de la descente de Wengen. Ensuite ça prend de la vitesse et la piste est la plus longue du circuit.

Pour les propriétaires qui me lisent il n’y a qu’un seul moyen de traverser la quinzaine d’années qui nous attend: absolument rénover, entretenir, maintenir la valeur du bien. Les années de bon rendement sont à peu près terminées. Si les appartements ne sont pas entretenus, même s’ils sont moins cher, les risques de ne pouvoir les relouer existent bien. Ce phénomène s’exprimera toujours plus dans les années qui viennent. Pourquoi? Parce que les locatifs nouvellement construits devront absolument se remplir. Et pour qu’ils se remplissent, les propriétaires vont multiplier les actions, comme à la Coop, et revoir leurs prix massivement à la baisse. Eux doivent louer, et tout de suite, sinon c’est la banque qui se rappellera à eux à chaque fin de trimestre.

Toutes les régions suisses, sauf les 2 précitées, n’ont actuellement pas la capacité d’absorber les nouvelles constructions. Il existe simplement moins d’intéressés pour toujours plus d’objets disponibles. Beaucoup craignent en outre l’effet « les taux hypothécaires repartiront à la hausse et ça va faire bobo ». Cette affirmation est juste et très fausse en même temps. Tout dépend de quel côté du lac on se trouve. Dans le cas des locataires, vu la pléthore d’offre qui se dessine, ils n’ont dans les faits pas grand-chose à craindre. Les propriétaires intrépides qui tenteraient de répercuter les hausses admises pour le droit du bail s’en reprendront plein les dents, avec comme résultante de lourdes dépenses à prévoir. Les locataires quitteront leur appartement car ils en trouveront certainement un autre moins cher et peut-être complètement rénové ailleurs. Les propriétaires seront ensuite non seulement obligés de rénover l’appartement laissé vacant ET de baisser ensuite le loyer pour simplement espérer le relouer (donc la claque aller-retour).

Les propriétaires n’en auront pas terminé pour autant. Car non seulement leur bien perdra immanquablement de la valeur car ils seront par la force des choses contraints de garder les loyers plus ou moins inchangés, voire de les baisser, mais en plus ils prendront plein pot l’augmentation du coût de la dette. Oups la dette… Qui a dit qu’on se sent libre lorsqu’on ne doit rien à son banquier?

Le marché immobilier suisse est complètement saturé. Certaines régions qui ont explosé ces 5 dernières années en ont pour 15 ans à s’en remettre, avec comme cadeau à ceux qui ont choisi d’y habiter de voir leur commune devoir réaliser d’importants investissements au niveau des infrastructures. Et qui va passer à la caisse? En fait c’est comme Whatsapp. Zuckerberg a payé 19 milliards et n’a pas encaissé 4 sous pour le moment. Il a laissé les gens devenir complètement dépendants de l’appli en continuant de l’offrir gratuitement afin d’augmenter les supporters. Et maintenant que tout le monde est assis à la même terrasse, il va faire tourner le chapeau. A votre bon cœur m’sieur dame! A moins que Mr Facebook n’ait décidé de devenir philanthrope à 33 ans. J’en doute. Car dès que la croissance du nombre d’adeptes de cette daube de Facebook sera atteinte, il faudra bien aller chercher les profits quelque part. C’est-à-dire dans la poche de ceux qui en sont devenus esclaves.

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